Свободная планировка – плюсы и минусы, рекомендации по обустройству

Что это такое?

Квартира со свободной планировкой представляет собой единое пространство, где есть лишь выходы водопроводных, канализационных, газовых труб, а также подведена электрическая проводка. В зависимости от размещения коммуникаций можно интуитивно догадаться, где какое помещение должно находиться, но никто не мешает поменять их местами в зависимости от собственных потребностей и желаний. Современные технологии строительства позволяют сделать в подобном жилище сколько угодно комнат или вовсе оставить единое пространство.

Основные преимущества

Рассмотрим «плюсы» и «минусы», которые помогут принять решение, стоит ли покупать квартиру со свободной планировкой или нет. К основным преимуществам такого жилища можно отнести:

полную свободу действий при ее обустройстве;
возможность создания из единого пространства двух-, трех- или даже четырехкомнатной квартиры – количество комнат можно подобрать в зависимости от потребностей определенной семьи;
множество вариантов оформления (см. фото);
возможность ни в чем себя не ущемлять.

Ощутимые «минусы»

Казалось бы, все просто прекрасно, но в бочке меда обязательно найдется ложка дегтя. Рассматривая «плюсы» и «минусы» подобной планировки, обязательно наткнешься на множественные недостатки:

покупка данного типа жилья обычно обходится примерно на 10% дороже, так как застройщики благодаря многочисленным вариантам обустройства позиционируют его как элитное;
в подобной квартире никогда не найдешь чистовой отделки и электрической проводки, лишь черновую стяжку и электрощиток в общем коридоре;
проекты зонирования и оформления свободной планировки (см. фото) могут обойтись хозяевам достаточно дорого – все будет зависеть от их сложности и популярности архитектурной организации;
согласование перепланировки жилища также может обойтись в копеечку;
придется самостоятельно возводить все стены и тратиться на многочисленные строительные материалы.

Как видно, позволить себе квартиру со свободной планировкой может только более-менее обеспеченный человек, ведь в нее после покупки придется вложить еще немало денежных средств.

Некоторые ограничения

Несмотря на название «свободная» существуют некоторые ограничения при создании планировки:

нельзя переносить санузлы и кухню;
запрещено соединять балкон с жилыми помещениями;
нельзя делать на лоджии или балконе отопление;
запрещено переносить вентиляцию;
нельзя без согласования увеличивать жилую площадь;
запрещено площадь любого помещения делать менее 8-10 квадратных метров;
нельзя зашивать в стены газовые трубы;
запрещено делать жилое помещение там, где нет источника дневного света.

Ограничений при обустройстве подобной квартиры достаточно много и в некоторых случаях покупка такого жилища может показаться бессмысленной. Тем более что иногда застройщик может заранее сделать примерные проекты квартир, которые будут занесены в документы. В этом случае переплачивать за не совсем свободную планировку не имеет смысла.

Альтернативные варианты

Прекрасной альтернативой свободной планировке может стать европейское оформление жилищ (см. фото). В чем его суть? Внутри квартиры уже имеются перегородки, но они могут очень легко трансформироваться. Кроме того покупатель имеет возможность заранее оговорить расположение перегородок, что в будущем сэкономит и время, и средства, а также не надо будет идти в БТИ для переоформления документов. Но, стоит отметить, что расположение перегородок с застройщиком может быть оговорено только на начальной стадии строительства дома.

Как правильно регистрировать?

Как регистрируется свободная планировка? Существует распространенное, но ошибочное мнение, что если планировки нет, то получать разрешение на перепланировку не нужно. На самом деле если в жилище существует единое пространство, то оно также имеет определенную планировку, разделено на жилые и подсобные зоны. Просто они пока невидимы. При сооружении перегородок площадь таких зон в большинстве случаев поменяется, а это уже и есть перепланировка, которая требует согласования с определенными инстанциями.

Если перед началом ремонтных работ не получить разрешение, то в будущем при регистрации права собственности могут появиться проблемы. В этом случае придется либо получать документы через суд, либо приводить жилище в первоначальный вид. Из этого следует, что перед тем как покупать «свободную» квартиру необходимо тщательно ознакомиться со всевозможной документацией, а также оценить все ее преимущества и недостатки.

Как узаконить?

Для того чтобы утвердить перепланировку необходимо взять у застройщика поэтажный план строительства, а затем согласовать дальнейшие действия с БТИ.

Свободная планировка утверждается, когда проведена проверка соблюдения всех надлежащих требований при выполнении строительных работ и закладки стен. Очень часто в проектных документах застройщики отмечают место, где должна находиться перегородка или стена. Жильцы вынуждены платить штраф, если обнаружено несоответствие.

Чтобы узаконить процесс перепланирования, нужно сделать проект будущих изменений и написать заявление на согласование. Иногда встречаются и сложные случаи. Например, нельзя расширить ванную или туалет из-за отсутствия коридора, а расширение проводится только за счет нежилой площади. Такое случается, если вся площадь помещения обозначена как единая.

Куда обратиться?

Чтобы получить разрешение на внесение изменений в проект нужно обратиться в администрацию по месту нахождения квартиры. Разрешение выдается в течение 45 дней. Но документ действителен лишь год, если строительные работы не успели начаться за этот период, то распоряжение утрачивает силу. Разрешается вносить лишь те изменения в проекте, которые указаны в документах.
По завершению перепланировки, вызывается эксперт из БТИ. Будет проведен осмотр, сделаны замеры, а затем выдается акт приемки в течение 10 дней.
Затем владелец получает новый техпаспорт на квартиру в БТИ. В него вносят изменения, и на это уходит 30 рабочих дней.
Свидетельство на право собственности можно получить после регистрации кадастрового паспорта в Управлении государственной регистрации кадастра.

Документы

Необходим следующий перечень документов:

заявление на перепланировку;
документы на собственность;
техпаспорт на квартиру;
заключение эксперта о технической стороне планируемых работ;
проект перепланировки в двух экземплярах.

Проект нужно сделать в строительной компании, которая имеет соответствующую лицензию.

Как составить заявление?

Бланк заявления можно получить в Жилищной инспекции или в центре «Мои документы», если он имеется в нужном районе. В нем указывается следующая информация:

ФИО собственника квартиры, паспортные данные, телефон и адрес жилья.
Если согласованием перепланировки занимается специализированная организация, указываются также реквизиты доверенности.
Далее идет форма собственности.
Собственник обязуется проводить строительные работы по утвержденному проекту, сюда также относят сроки проведения работ и условие о необходимости принять проверяющих из Жилищной инспекции.
Письменное согласие других собственников, если такие имеются.

Скачать бланк заявления на перепланировку
Скачать образец заявления на перепланировку

На заметку! Иногда требуются дополнительные документы. Это может быть копия поэтажного плана, пояснения к архитектурному проекту до перепланировки, техническое заключение о состоянии дома. Если же речь идет об историческом здании, то необходим проект для современного использования.

Когда перепланировка затрагивает общедомовую собственность, нужно предъявить письменное согласие не менее 2/3 собственников жилья.

Стоимость и сроки согласования

Все заявления на перепланировку каких-либо помещений заверяют сотрудники Жилищной инспекции или Многофункционального центра. После приема пакета документов владельцу жилья выдают расписку в получении всех необходимых бумаг.

Срок рассмотрения заявления определяется проектом перепланировки. Проекты по типовым объектам рассматривают около 35 дней, а индивидуальные проекты – 20 дней.

Все действия, связанные со сбором документов и получением разрешения – это долгий процесс. Он длится несколько месяцев. Но, если проект не соответствует нормам, установленным законодательством, в разрешении могут отказать.

Примерная стоимость перепланировки:

создание проекта примерно 15000 руб;
техническое заключение из БТИ не меньше 10000 руб;
техническое заключение о допустимости и безопасности проводимых работ 20000 руб.

Общая стоимость согласования перепланировки зависит от количества учреждений, в которые придется обратиться и, конечно, от планируемых изменений. Например, заделка и создание проемов в несущих перегородках, увеличение площади санузла за счет коридора, перенос сантехники в помещении санузла обойдутся владельцу в 30000 руб. и выше.

Планировка и составление проекта

Квартира с такой небольшой площадью способна быть и уютной и одновременно просторной. С помощью некоторых приемов пространство легко визуально расширить и раздвинуть.

Необходимо помнить, что для любых изменений в квартире прежде всего нужно составить план. Можно нанять специально обученного человека или же проявить творческую силу и фантазию, сделать уникальный дизайн самостоятельно с учетом имеющихся ресурсов.

Возможно и вообще обойтись без бумажной волокиты. Так бывает при обсуждении плана еще при строительстве дома.

Если планируется перепланировка, например, из небольшой двухкомнатной квартиры нужно сделать просторную однокомнатную студию, сначала необходимо ознакомиться с планом дома. Снос несущих стен невозможен.

Если решение принято в пользу перепланировки, в основе проекта должно лежать следующее:

Обмерный план. Нужно измерить площадь помещения, а также всех прилагаемых составляющих элементов проекта.
План демонтажа содержит все поправки к участкам квартиры, которые необходимо снести или перепланировать.
План возводимых конструкций. Этот элемент предназначен для того, чтобы правильно и четко возвести все вставные конструкции.
Планы по размещению электроприборов, светильников. Такой чертеж нужен при смене электропроводки, смене мест для розеток и осветительных приборов. Обязательно нужно проложить другой, переделанный путь электропроводки в новом помещении.
Схема разводки труб. При перепланировке, как правило, нужно поменять схему отопления, добавить батареи, а также все необходимые схемы труб для санузла.

При составлении плана не стоит забывать про окна. Можно создать неповторимый интерьер, который подчеркнет особенность помещения. Но если квартира с одним окном, стоит продумать нюансы с освещением: может быть его стоит увеличить и применить светлые тона к декору.

В любом случае, пространство должно быть максимально светлым. А вот если в комнате есть окно с балконом, то это пространство можно задействовать для жилой площади и сделать из него рабочую зону, кабинет, зону отдыха или зону для приема гостей.

По расстановке мебели будет актуален при обычной планировке квартиры. Незаменима программа для визуализации трехмерного изображения предстоящего интерьера. Например, «Дизайн Интерьера 3D». Эта программа позволит с разных ракурсов максимально точно представить будущий вид квартиры. Прямоугольную гостиную и круглую ванну можно будет рассмотреть с разных сторон.

С помощью грамотного дизайна, расстановки мебели и цветовой гаммы можно легко скрыть недостатки небольшой квартиры. В плане дизайна нужно распределить несколько зон квартиры.

Сложность заключается в том, что все детали должны соединиться в единый ансамбль, полностью соединяя квартиру в единый организм, учитывая так же проемы для окон (квартира с одним окном или с двумя окнами, с балконом или лоджией). Поэтому для начала нужно придумать концепцию, которая будет охватывать своей идеей все пространство, сочетая при этом свет и цвет.

Для площади в 30 кв.м. нужно подумать о рациональном использовании пространства. При планировке квартиры следует учитывать открытое пространство, нужно грамотно расставить акценты в дизайне и интерьере.

Квартира не должна быть нагромождена мебелью и захламлена вещами, нужно подумать об использовании «скрытого» места для хранения или службы вещей. В большинстве случаев отказ от мелких деталей сыграет значительную роль. Профессионалы советуют «прятать» полочки и шкафы, а вот различные ниши и свободные места использовать для зоны хранения.

Распределение функциональных зон помещения

Если человек живет в небольшой квартире (например, однокомнатной), то помещение будет играть одновременно две роли: станет местом не только для отдыха, но также для сна или приготовления еды.

Методы распределения:

изготовить красивую перегородку;
часть стены оставить в нетронутом виде;
выделить зоны при помощи света;
применить материалы, имеющие различную структуру и оттенки;
эксплуатировать мебельный гарнитур в качестве разграничителя территории;
выделить участки при помощи текстиля.

Фото планировки гостиной можно посмотреть в интернете. На них видно, что главное соблюдать единый стиль. В противном случае добиться желаемого результата не получится.

Планировка и закон

В связи с особенностями технологий строения в панельках исключены свободные планировки. Пространство open space застройщики предлагают в домах, в которых несущие только внешние стены, и в новостройках, созданных по индивидуальным проектам.

Квартира свободной планировки в момент приемки госкомиссии выглядит как большая комната с выделенной санитарной зоной и несущими стенами. Комнаты обозначены лишь кирпичами, выложенными в несколько рядов на полу. Таким образом намечены перегородки, которые будущий владелец устанавливает уже за свой счет. Все, что выходит за их рамки, называется перепланировкой и требует разрешения.

Планируя новую квартиру, необходимо иметь в виду требования законодательных актов и норм, – отметил адвокат Сергей Слободянюк. – Например, нельзя размещать мокрые зоны над жилыми, помещения с газовыми приборами совмещать с жилыми и т. д. В любом случае, если вы приобрели квартиру свободной планировки, которая поставлена на кадастровый учет и право на которую зарегистрировано, любая установка стен будет являться перепланировкой и требует согласования и утверждения. Если квартира еще не зарегистрирована, необходимо согласовать проект с застройщиком и установить стены для того, чтобы застройщик зарегистрировал квартиру в перепланированном виде».

Далеко не все проекты перепланировки удачно проходят этап согласования, поскольку в квартирах свободной планировки существует множество запретов.

Например, нельзя:

сносить или передвигать несущие стены, однако допустимы дверные проемы в несущих конструкциях;
менять расположение мокрых и сухих зон. Ванная комната и туалет должны находиться в месте, указанном в проекте застройщика, и нигде более, так как невозможен перенос стояков. Кстати, увеличивать размеры санузла за счет жилых помещений также запрещено;
устанавливать радиатор, подключенный к системе централизованного теплоснабжения, на балкон. Это приведет к нарушению гидравлики системы отопления, что противоречит нормам безопасности. Не разрешат также превращать балкон или лоджию в жилое помещение;
сносить или совмещать вентиляционные блоки;
делать комнаты площадью менее 9 кв. м.

Квартира свободной планировки. Юридические нюансы.

Итак, застройщики и многие риэлторы повсеместно позиционируют квартиры свободной планировки как «территорию свободного творчества» для дизайнеров и будущих собственников. Разберемся, так ли это? Начнем с того, что российское законодательство вообще не предусматривает никакой свободной планировки. Юридического понятия «свободная планировка» – не существует.

Более того, для каждой новостройки на самом деле существует детальный строительный план, который содержит указания на внутреннее расположение всех перегородок в квартирах и иных помещениях здания. Без такого плана застройщик элементарно не смог бы пройти обязательную строительную экспертизу архитектурно-проектной документации и получить разрешение на строительство дома.

Итак, свободная планировка квартиры – это юридическая фикция. У каждой квартиры каждого жилого дома есть своя планировка, зафиксированная в соответствующей архитектурно-проектной документации. Значит ли это, что все застройщики и многие риэлторы, которые предлагают вам купить квартиру со свободной планировкой, – мошенники? Отнюдь нет. Ведь они используют термин «свободная планировка» не в юридическом, а в потребительском (или обывательском) аспекте. А с точки зрения обывателя свободная планировка действительно существует, и ее примеры представлены на фото выше.

Делаем вывод: с юридической точки зрения квартир со свободной планировкой не существует. Структура внутренних перегородок каждой квартиры была определена застройщиком на стадии проектирования, зафиксирована в соответствующих планах и иных элементах архитектурно-проектной документации, а также согласована с компетентными государственными органами еще до начала строительства.

Кстати, именно поэтому самым популярным вариантом «облика» квартиры свободной планировки в натуре и по документам – это когда в квартире все перегородки выложены высотой по колено, на плане БТИ присутствует конкретная планировочная разметка и указания на структуру перегородок, но лишь тонкими пунктирными линиями.

Такой вариант является наиболее компромиссным для застройщика: он все сделал правильно по отношению к государству и контролирующим органам, ведь планировка есть и на объекте и по документам; в то же время, он все сделал правильно и по отношению к покупателю квартиры, ведь фактически перегородки выложены лишь высотой в один блок, а на плане отображены тонким пунктиром.

Как выглядит в различных стилях?

Фотопримеры дизайна студии в популярных стилистических направлениях.

Лофт

Данный стиль отличается масштабностью, эклектичностью и свободой, что позволяет создать в квартире по-настоящему уникальный интерьер, передающий атмосферу чердака.

Скандинавский

Благодаря нордической стилистике, получается наделить обстановку любого помещения, характерной легкостью, естественностью и простотой.

На фото дизайн маленькой квартиры-студии 24 кв. м. в скандинавском стиле.

Студия в стиле хай-тек

Футуристичный хай-тек предпочитают в оформлении более просторных комнат. Такой стиль характеризуется идеально ровными поверхностями, геометрическими формами и окружающим дизайном, выполненным в белых или серых оттенках с яркими вкраплениями красного, оранжевого или желтого цвета.

Для зонирования выбирают перегородки из стекла или металла, в оформлении пола используют глянцевую ламинатную доску или крупную плитку, стены в основном покрывают краской, а потолочную плоскость, иногда декорируют металлизированными рейками.

В стиле прованс

В дизайне студии, французская стилистика будет особенно уместна. Подобное оформление представляет собой традиционный интерьер с сельскими нотками, украшенный с помощью разноцветных занавесок и множества декоративных украшений, таких как, интересные вышивки, узоры, рюши и прочее.

На фото интерьер студии, оформленный в стиле прованс.

Помещение в стиле прованс смотрится визуально объемнее и больше, такого эффекта позволяет добиться отделка в светлых тонах. Для стен здесь в основном предпочитают узорчатые обои в нежных лиловых, бежевых, молочных, розовых оттенках или покраску цвета морской волны, которая особенно гармонично комбинируется со светлыми мебельными предметами. Облицовка пола, представляет собой только натуральные материалы, например, в виде деревянного неокрашенного паркета под старину.

Средиземноморский стиль

Для средиземноморского дизайна уместна облицовка с помощью природных материалов или их удачной имитации. На полу в основном выложена керамическая плитка, натуральный или искусственный камень, деревянные доски или ламинат с шероховатой поверхностью.

Цветовая гамма, выполняется в белых, пронзительно бирюзовых, лазурных, голубых, кобальтовых, ярких желтых, светлых терракотовых, соломенных или нежно зеленых оттенках.

В качестве текстиля предпочитают легкие ткани и простые функциональные шторы.

Минимализм

Подобный минималистичный дизайн, станет идеальным решением для малогабаритной квартиры. Расцветка данного интерьера, включает в себя серые, молочные, бежевые и светло-коричневые колеры. Поверхность пола чаще всего отделывают кафелем, линолеумом или светлым деревом. Мебельные элементы в основном встроенные, а различный текстиль и диванная обивка, отличаются однотонным исполнением.

На фото малогабаритная квартира-студия, выполненная в стиле минимализм.

Классический

Актуальные в любые времена классика и неоклассика, очень гармонично вписываются в дизайн студии. Такие интерьеры сочетают в себе спокойную природную оттеночную гамму и строгие предметы мебели из натуральной древесины с лаконичным оформлением, в виде изящной резьбы, ковки и прочего декора.

Альтернатива свободной планировке

Конечно же, решение — приобретать ли квартиру со свободной планировкой или удовольствоваться уже готовым вариантом застройщика, принимает только сам покупатель жилой недвижимости. В любом случае следует помнить, что свободная планировка требует дополнительных, зачастую весьма значительных затрат, так что решаясь именно на такой вариант покупки квартиры, стоит точно рассчитать свои силы и определиться с бюджетом, который будет в дальнейшем потрачен на обустройство жилья.

Свободная планировка, несмотря на все свои достоинства, все же имеет достаточно много минусов. Именно поэтому в последнее время все более популярной становится покупка жилья с так называемой «европейской» планировкой, где уже есть внутренние, легко трансформирующиеся перегородки.

Кроме того, многие покупатели, приобретающие квартиры в недостроенном доме, предпочитают заранее согласовать с застройщиком внутреннее расположение комнат и даже заказывают дизайн-проект будущего жилья. Такой способ покупки позволяет сэкономить время и средства, которые могли бы быть потрачены на согласования с БТИ и составление проекта. Однако стоит помнить, что такой договор с застройщиком может быть составлен лишь на начальной стадии возведения многоквартирного дома, буквально на этапе «рытья котлована». А покупка жилья в недостроенном здании — совершенно отдельная история, включающая возникающие риски и возможность продления сроков введения дома в эксплуатацию.

Минусы квартиры со свободной планировкой

Если все же выбрали квартиру с такой планировкой, решить ситуацию потребуется отличным ремонтом. Превосходным решением станут светлые напольные покрытия с обширными плинтусами, обои в европейском жанре и удачно выбранные элементы внутреннего убранства. Не стоит бояться расставлять упоры, выбирать красочные тона и использовать их для разделения пространства. Эту работу вы сможете доверить профессиональным дизайнерам компании Фундамент. Вы можете самостоятельно рассчитать примерную стоимость дизайна вашей квартиры:

Стандартный проект

3200 2500 руб./м2

Обмерные и монтажные планы
Рабочие чертежи по электрике, сантехнике и т.п.
Трехмерная визуализация интерьера в 3DSMAX
Подбор отделочных материалов
Составление сметы на ремонт

Итого: 15000 руб.

Заказать

Оптимальный проект

4200 3500 руб./м2

Все, что есть в Стандартном проекте
Полная комплектация интерьера, включая заказ, доставку и приемку материалов по качеству и количеству
Проектирование и создание индивидуальной мебели и дверей на заказ

Итого: 15000 руб.

Заказать

Полный проект

5200 4500 руб./м2

Все, что есть в Оптимальном проекте
Авторский надзор, включая посещение объекта, корректировку чертежей и контроль соблюдения дизайн-проекта интерьера
Разработка и согласование инженерного проекта по электроснабжению

Итого: 15000 руб.

Заказать

Покупка жилого помещения свободной планировки имеет свои недостатки:

Ее цена выше стандартной.
В ней нет внутренней отделки. Стены бетонные, установлены входные двери, окна, система отопления. Есть газ, электричество и вода.

Собственнику потребуются большие вложения на ремонт: установка перегородок, прокладка электрических и водопроводных сетей, установка полов, отделка помещений. Производство этих работ строго регламентировано СНиП, за исключением отделки помещений.

Возможность реконструкции требует получения разрешения при дальнейшей разработке проекта и его согласовании. Процесс утверждения зависит от сложности проекта. Чем сложнее проект, тем дольше будет приемка.
Возведение перегородок приведет к потере пространства. Расстояние между перегородками и используемыми для них материалами регулируется.
Перепланировать ванные комнаты, туалеты и кухни почти невозможно. Трибуны нельзя сдвинуть, и размер этих комнат, вероятно, не может быть изменен.

На изображении:ванная комната в стальных и коричневых тонах

Кому подойдет?

Свободная планировка подходит тем, кто:

Не может найти планировку своей мечты. Выбор типовых вариантов ограничен: если ни один не устраивает, всегда можно сделать собственное зонирование.
Не боится дорогостоящего ремонта. Оплачивать придется материалы, услуги дизайнерского бюро, строительной бригады.
Готов ждать переезда. Свободные планировки в новостройках продаются без отделки, поэтому если нужна квартира «заезжай и живи», это не тот вариант.

В целом, свободная планировка — про творчество, полет фантазии, воплощение оригинальных идей в интерьере. Это про вас? Смело выбирайте жилище такого типа!

Свободное пространство в современном стиле

Кому точно не подойдет?

Исходя из предыдущего раздела, логично предположить, что опытный риелтор никогда не посоветует квартиру с открытой планировкой семьям, которым нужно жилье здесь и сейчас. А также тем, кто не планирует вкладывать большое количество сил, времени, средств в обустройство собственного дома.

Если высоких требований к планировке нет, на рынке без труда можно найти квартиру со стенами, в которой будет удобно жить — лучше выбрать уже готовый вариант.

Зонирование кухни-гостиной без стен

Варианты дизайна

Выбор стиля больше зависит не от планировки, а от вкуса хозяев. Однако, отдельные направления дизайна в свободном пространстве будут смотреться лучше всего:

Лофт. Так как индустриальный стиль зародился в заброшенных промышленных зданиях, открытое цельное помещение — как раз про него. Если к свободной по планировке площади добавить высокие потолки, большие окна, получится идеальная основа для лофта.

Минимализм. Многофункциональность основного помещения (кухни-гостиной) предполагает наличие большого количества вещей. Чтобы избежать визуального шума, воплотите современный минимализм с небольшим количеством акцентов.

Двухуровневые апартаменты

Ар-деко. Роскошная отделка и мебель любит большие площади. Подойдет любителям сдержанной классики, утрированного барокко.

Двухуровневые апартаменты

Квартира свободного плана может стать как благом, так наказанием: но если вы готовы ко всем «сюрпризам» и ограничениям, то лучшего жилья не найти!